Por qué le importa a un propietario de bodega o local
Antes de esta reforma, la Ley del IUSI no distinguía entre uso de vivienda y uso comercial: todos los inmuebles se cobraban bajo las mismas franjas de valor del Decreto 15-98. Con este cambio, la vivienda sale por completo de la ecuación y toda la carga tributaria municipal que antes se repartía entre ambos usos se concentra en el sector comercial e industrial.
Para el sector de bodegas, ofibodegas, oficinas y locales, esto significa un impuesto predecible pero más pesado en términos relativos: mientras que una vivienda de cualquier valor queda en cero, un inmueble comercial de alto valor —como suelen ser las bodegas clase A en corredores como Zona 12, Mixco o Amatitlán— paga la tarifa máxima de nueve por millar sobre el valor registrado completo.
Uso residencial, vivienda y mixto
- Tarifa de 0 por millar — exento en la práctica
- Sin distinción por valor del inmueble
- Aplica sin importar el tamaño o ubicación de la vivienda
Uso comercial (bodegas, oficinas, locales, edificios)
- Tarifa escalonada de 3 a 9 por millar según valor registrado
- A mayor valor del inmueble, mayor tarifa aplicable
- Concentra la recaudación que antes compartía la vivienda
"Bajo la nueva ley, un propietario de vivienda deja de pagar IUSI. Un propietario de bodega o local, en cambio, empieza a cargar con toda la recaudación que antes se repartía entre ambos usos — y eso hay que meterlo en el cálculo antes de comprar, vender o renovar un contrato."
— Grupo Investo, análisis del Decreto 18-2026Otros cambios del decreto
Más allá de las nuevas tarifas, el Decreto 18-2026 incluye otras cuatro disposiciones relevantes para propietarios y desarrolladores:
- Artículo 2: prohíbe a las municipalidades condicionar la prestación de servicios básicos al pago del IUSI.
- Artículo 3: reforma la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales para que la recaudación de segundas y posteriores ventas, permutas y traspasos de inmuebles se destine a las municipalidades. Entra en vigor el 1 de enero de 2027.
- Artículo 4: reforma la Ley de Actualización Tributaria (ISR) sobre ganancias derivadas de la venta de inmuebles — relevante para desarrolladores y quienes venden, rentan, lotifican o construyen como actividad habitual. También entra en vigor el 1 de enero de 2027.
- Artículo 5: fija la vigencia general del decreto en 60 días después de publicado, excepto los cambios al IUSI (90 días) y al ISR/Timbres Fiscales (1 de enero de 2027).
En qué va el proceso
El decreto ya fue aprobado por el Congreso, pero todavía no es ley vigente. Fue remitido al Organismo Ejecutivo, donde el presidente Bernardo Arévalo tiene 15 días hábiles desde su recepción para sancionarlo o vetarlo, conforme a los artículos 177 al 180 de la Constitución Política de la República. Si lo sanciona, se publica en el Diario Oficial y ahí empieza a correr el plazo de 90 días para que entre en vigor. Si lo veta, regresa al Congreso, que cuenta con un máximo de 30 días para decidir si reconsidera o rechaza el veto.
Ya hay presión pública en ambas direcciones: alcaldes como Neto Bran, de Mixco, han pedido al presidente vetar la reforma por su impacto en la recaudación municipal, mientras que la Asociación Nacional de Municipalidades (ANAM) advirtió sobre el riesgo para la autonomía y los servicios de las municipalidades. Aparte del proceso de sanción o veto, ya existe una acción de inconstitucionalidad presentada ante la Corte de Constitucionalidad contra el cobro del IUSI en general —un frente legal independiente de este decreto, pero que vale la pena monitorear si tienes propiedades comerciales o industriales.
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- "Congreso aprueba reforma al IUSI: así será el proceso para que entre en vigor" — Prensa Libre
- "Decreto 18-2026: esta es la versión final de los cambios al IUSI aprobados en el Congreso" — La Hora
- "Congreso de Guatemala elimina impuesto para viviendas y mantiene el cobro comercial con tasas de 3, 6 y 9 por millar" — Infobae
- "Reformas al impuesto único sobre inmuebles en Guatemala" — BLP Legal
- "Neto Bran pide a Arévalo vetar reforma al IUSI" — Canal Antigua